房貸申辦有哪些注意事項？利率是多少？錢怎麼還？帶您一探，了解房貸進行要點、每月本利攤還金額計算，有效助您釐清自己理想的房價區間。

        買房是買權益？是買一個資金籌碼？提前還款、最高限額抵押權，讓買房成為理財好幫手。行前打好算盤，日後輕鬆還款，給您購屋快樂，成家幸福。

        用房貸理財？先從貸款內容條件起手，抓穩每月本利攤還。零負擔下，再由抵押權設定出發，價值換現金，靈活運用。

基礎！房貸行前須知：成數、期數、利率

購屋申辦房貸時，需確認三件事：

        一、「貸款成數」，它決定您因購屋而能向銀行申貸的金額，通常為8成，卻會隨貸款人條件而異，信用佳、財力雄厚者，有機會帶到更高的成數，反之，則銀行可能只願意承貸7成。

        二、「貸款年期」，一般多為20年期與30年期，看見漫長時間，很可能促使您選擇20年期償還，但相對的分攤期數少，當期負擔相對重；30年期的好處自然是分攤期數相對長，當期負擔相對低，如何選擇，您可按照自己的資金運用計畫而定，避免自己負擔太重，又兼顧生活品質，使買房成為一件喜悅的事。

        三、「貸款利率」，通常會參考「中華郵政二年期定期儲金額度未達500萬元機動利率」做基礎，再依方案設定利率。現2020年5月而言的中華郵政二年期未滿500萬機動利率為0.845%，許多房貸利率會以此為基礎，加上各銀行自行設定的利率及申辦人條件後，成為個案基本房貸利率。

利率！房貸利率因房貸方案不同而不同

        原則上，銀行會依據申辦人工作職業、收入的不同，財力證明等因素，依個案種種條件給定利率外，還有一個可能影響您房貸利率計算的因素，是在您所選擇的適用方案是固定利率或是分段利率。

        房貸通常有兩種計息方式，一是「固定利率」，它是給定申辦人一個利率，讓這價利率跟隨中央銀行升降息調變，一路跟您到底，變動不大，2020年的5月而言，基本上是1.43%。

        另一是「分段利率」，它是一種「階段式」利率調整計息，會在第一與第二年給予更低於一般水準的利率，在第三年開始則調升到較高的利率，前後差異顯著，且第三年開始給定的利率會高於一般固定利率。以2020年5月的現在而言是前2年基本為1.19%，第三年起為基本為1.49%，這樣的方案適合有投資計劃或是前期壓力較大的個案使用。

職業！房貸承辦，因職業與收入穩定而異

        如何估算自己能從銀行申請到的貸款成數？原則上，銀行會依據申請人的工作及收入穩定度、數額，將申請人分類兩大類：一是公職及菁英企業員工，另一是一般自行開業的公司行號與受雇者。

        前者因為工作穩定度最好、薪資數額相對豐厚，各銀行往往有更好的方案與更高的意願承貸，甚至公職及各類國家考試及格的技術人員，比如醫師、律師、會計師等甚至享有更好的銀貸優惠專案。相較之下，非公職所適用之銀貸方案，可能因為條件較差，使得利率相對高了點、貸款成數也可能相對低了些。

        此外就是年紀的問題，房貸往往20年起跳，若已是退休養老時期，年紀偏高，恐無法適用20年房貸，造成您原定購屋計畫生變，在生涯規畫上得當心。

計算！房貸怎麼算？每月均攤算式報您知

房貸申辦後，每個月需要繳多少？這裡提供本金固定平均攤還房貸算式，給您參考：

(貸款本金/還款月數)+(貸款本金-已還本金)*年利率/12=每月本利攤還

        以貸款1,000萬元、30年期、固定利率的1.43%為例，計算第一期與第二期本利攤還的償還金額：

第一期=(1000萬元/360期)+(1000萬元-0元)*(1.43%/12)=39,695元
第二期=(1000萬元/360期)+(1000萬元-39,695元)*(1.43%/12)=39,647元

買房！各建案常有合作銀行或協助申辦房貸服務

        買房時問及房貸時，建案銷售中心常常已經幫您和固定配合的銀行談好貸款事宜，故若您未有更理想的銀行方案，請別擔心，建案在開發規劃時就已幫您預備了承貸銀行。

        即便建案銷售未有配合之銀行，或者您有更屬意的往來銀行，通常銷售中心也會願意協助您辦理房貸事宜，甚至主動提供合作的代書為您提供協助，對於房貸辦理，打算成家的您不用太過煩惱。

        您必須留意的是，銀行放貸都是依據個人還款能力、財力證明等條件，再決定給您多少，並非因為是建案為消費者預備的合作銀行就一定承貸8成給您，還請評估時多留意。

要點！確認房貸能否「提前還款」，記得辦理「最高限額抵押權」

        攸關您的理財計劃、職涯規劃，並可以幫助您調度資金的要點，在於您的房貸是否能「提前還款」，以及在與銀行申辦購屋貸款時選擇「最高限額抵押權」。

        前者能在您有其他資金挹注時，將這筆資金用於償還本金，降低未來每月的攤還數字，減輕還款壓力；後者能幫助您在需要資金使用時，無須重新設定抵押，省下重新設定的費用、時間，以抵押擔保的房產最高價值內，再次向銀行申請貸款，發揮出購屋價值，讓您手上的投資計畫與調度順利進行。

        減輕負擔、價值活化是房貸行前重點，構想資金計畫，選擇適合方案，加上政策補助，將使您快樂成家不再是夢。