公設比是什麼？和您有什麼關係？是您在是您在買房時必須先了解清楚的。由公設比的意義上，您可以衡量您買到的家價值高低、價格是否昂貴，是直接關係到您的使用權益與生活品質的數字。

        台南各重劃區內華廈、大樓紛紛拔地而起的時代，了解公設比將能為您節省不必要的浪費。

        公設比與售價、生活品質的關係，讓好生活定義受到微妙拉扯。低公設比就是好的嗎？釐清公設比內涵，幫您實惠選對房。

公設比是什麼？是公共設施的占比

        公設比，簡單說是：共有部分佔整個開發空間的比率，所以，它會出現在華廈、大樓、社區型透天等產品上。整個開發空間包含了私有與公有兩部分，也就是“全部”，而整個建築開發的全部裡面，公共部分佔多少比率，就是公設比。

        公設比的計算方式是：公同共有部分－私人車位／(公同共有部分－私人車位＋主建物＋附屬建物)，主建物、附屬建物就是您溫暖的家，加上共有部分就是整個「建築開發」。

        公設比既然是共有部分佔總體建築的比率，那麼有兩個狀況會影響公設比的數字：1.公設少，故公設比低；2.住戶多，故分攤公設，於是公設比低。

        前者容易發生在首購型的華廈與社區型透天物件，這類產品公設通常不會過30%，28%~29%是華廈常有的型態，社區型透天則可能更低。後者則較容易發生在大規模社區大樓開發案上， 30%以上、33%上下的公設比，是常見的數字。

公設比小眉角：釐清大公、小公與車位

        需要釐清的是，「公設」可區分為「大公」及「小公」。一個建築開發案可能不只一棟，而全部的使用者都用得到、都可以用的部分叫做“大公”，比如圖書室、健身房、機電、中庭、門廳、車道…等等。只有單一棟大樓、華廈可以用到就屬“小公”，比如逃生梯、走道…等。

        透天型產品也有公設嗎？肯定的，會發生在「社區型透天」產品裡。這類產品會因社區內道路、地下停車場及車道，甚至其他社區內圖書館、健身房等設施，帶來公設比的存在，購買透天社區型產品，還請留意持分、公設的存在。

    此外，您可能疑問著：「車位」是否加入計算？簡單講，私人車位不屬公設自然可扣除，或者，是公共車位但「獨立產權」，就可以排除不納入計算。

公設比數字不斷攀升，為什麼？

        居住品質提升，成為公設比不斷成長的動力。由早期公寓開始，狹窄梯間且單一通道梯，造成生活出入、搬遷不便與擁擠，於是政府由法令出手，拉寬梯間。接著由消防安全出發，8層樓以上住宅，法規也跟進要求必須設置兩支逃生梯。

        當然隨著家戶擁有汽車的普及，擴大停車需求下，地下停車空間需求隨之強勁，同步助長車道、公用訪客車位甚至洗車間的占比，進一步拉抬公設。

公設比讓人買貴？從您的權益思考

        若您與家人的生活屬不太使用社區公設的屬性，對於公設相當多的產品，對您可能屬昂貴了，因為很少真正使用，使購屋價金裡，有著許多沒意義的負擔，價值相對低落。或者改變生活習慣，享受公設，讓買到的家擁有更多附加價值實際嘉惠到身上，提升幸福感、舒適性、便利性，買得更值得。

公設比是什麼？可能的居住品質進化參數

        公設比高源自公設多樣豐富，當公設比越高，相對您實際取得的起居生活空間就越少，回到公設比計算，是「公共部分」佔比，於是，買房看屋的您，一定聽過一個詞：「實際坪數」，指真正屬於您住家的場域，當公設比越高，實際坪數就越低。

        此外，公設的設備維護、場地清潔，甚至宴會廳或客房租金等，都可能構成其他費用，在選購溫暖的家時，提前設想公社對您的便利，及可能的負擔。

        然而，您換個角度思考公設，讓它是您生活空間的延伸，附加於住家的設施，為您帶來便利、安全舒適的生活品質。公設比越高，意味著有更多您真的會使用到、需要的設施，就在住家社區裡，社區管理室警衛帶來安全、信件收發便利、垃圾集中處理、健身、閱讀、甚至視聽享受、會議一步到位。

        「公設」帶進服務到您的生活，帶著「使用者付費」的概念而規劃，公設比低，您相對就失去了便利的措施與設施；公設比高，生活服務更趨理想，居住使用流暢感隨之加分升級。

        買華廈、大樓、社區型透天，公設比是否為加分幸福的數字？可由生活需用、作息、習慣導入，獲得對您更見實惠的視野。